Đất đai là một nguồn tài nguyên tự nhiên, một loại tài sản – một hàng hóa độc đáo được tạo ra bởi thiên nhiên, một phương tiện sản xuất, và là một vốn quý giá của quốc gia và người sử dụng đất. Trên thực tế, tài nguyên đất đai đã mang lại lợi ích cho nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp, và xã hội nói chung. Do đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất là vô cùng quan trọng cho sự ổn định của nền kinh tế quốc gia, phát triển bền vững, và thịnh vượng, và liên quan trực tiếp đến tất cả các nhà đầu tư có lợi ích trong thị trường Việt Nam.
Cơ sở pháp lý của việc đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai, 2013 (Điều 118) và Luật Đầu tư 2020 (Điều 29), việc đấu giá quyền sử dụng đất công (LUR) là một trong những hình thức được sử dụng khi Nhà nước muốn phân bổ đất, và chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư sử dụng đất.
Hiện nay, các quy định về đấu giá LUR chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016, và Luật Đầu tư 2020, cũng như các văn bản hướng dẫn như Nghị định 43/2014/ND-CP, Nghị định 31/2021/ND-CP, Thông tư 02/2022/TT-BTP, và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.
Nói chung, các thủ tục đấu giá LUR đã được phổ biến rộng rãi, cho phép các cơ quan có thẩm quyền, tổ chức liên quan, và công dân có đầy đủ cơ sở pháp lý để thực hiện.
Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
Lập kế hoạch đấu giá LUR
Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm báo cáo cho Ủy ban Nhân dân cùng cấp về quỹ đất hiện có. Điều này dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được ủy quyền và đề xuất của cơ quan báo cáo về việc đấu giá LUR. Ủy ban sẽ chỉ đạo các đơn vị được giao quản lý quỹ đất lập kế hoạch đấu giá LUR khả thi và trình phê duyệt.
Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất
Tổ chức đấu giá tài sản phải lập hồ sơ cho các thửa đất đấu giá dựa trên kế hoạch đấu giá LUR được ủy quyền, sau đó nộp hồ sơ này cho Cơ quan Tài nguyên và Môi trường để đánh giá. Quy trình này diễn ra trước khi nộp cho Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền để có quyết định chính thức về việc đấu giá.
Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của tài sản đấu giá
Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (bao gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, và tài sản gắn liền với đất, nếu có) theo quy định của pháp luật. Sau đó, họ nộp cho Ủy ban Nhân dân tỉnh để phê duyệt. Kết quả là, Ủy ban Nhân dân tỉnh ủy quyền giá dự trữ của tài sản đấu giá. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá dự trữ của tài sản đấu giá được ủy quyền.
Chọn và ký hợp đồng thuê công ty thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Tổ chức đấu giá tài sản phụ trách thực hiện đấu giá LUR có trách nhiệm phối hợp trong việc lựa chọn và thực hiện hợp đồng thuê một công ty phụ trách thực hiện đấu giá LUR theo quy định và thực tiễn hiện hành. Việc ký hợp đồng thuê một đấu giá viên diễn ra nếu kế hoạch đấu giá LUR quy định một quy trình chỉ định đấu giá viên hoặc nếu có báo cáo từ cơ quan đấu giá đề xuất phân bổ các công ty cụ thể để thực hiện đấu giá.
Tiến hành và giám sát việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Tổ chức đấu giá tài sản phải ban hành Quy chế Đấu giá liên quan đến từng cuộc đấu giá trước khi tài sản đấu giá được niêm yết. Các bên tham gia đấu giá phải tuân thủ các quy định của quy chế đấu giá.
Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Tổ chức đấu giá tài sản nên chuẩn bị hồ sơ và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận bàn giao giấy tờ và biên bản kết quả của cuộc đấu giá quyền sử dụng đất. Cơ quan này sẽ yêu cầu Ủy ban Nhân dân ban hành quyết định công nhận người thắng cuộc trong cuộc đấu giá quyền sử dụng đất. Các Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền sẽ ký và ban hành nghị quyết công nhận kết quả đấu giá thắng cuộc của quyền sử dụng đất đã được đấu giá thành công để phân phối cho các bên liên quan.
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo chính thức cho người thắng cuộc về việc thanh toán phí sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ nộp cho Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền liên quan theo quy định của Luật Đất đai sau khi người thắng cuộc thanh toán tiền cho Kho bạc Nhà nước và nộp các chứng từ cần thiết. Cơ quan có thẩm quyền sau đó sẽ bàn giao đất thực địa, cũng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền liên quan khác, cho tổ chức hoặc cá nhân đã thắng cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa pháp lý liên quan đến đấu giá LUR
Thứ nhất, thời hạn đăng ký tham gia đấu giá.
Theo Luật Đấu giá tài sản 2016 (Điều 38), tổ chức đấu giá tài sản bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ làm việc, liên tục từ khi niêm yết tài sản đấu giá cho đến 02 ngày trước ngày mở đấu giá. Đồng thời, Khoản 2, Điều 39 của Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định rằng tổ chức đấu giá tài sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ các người tham gia đấu giá trong vòng 3 ngày làm việc trước ngày đấu giá.
Theo quy định này, nếu thời hạn nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá hết, người đăng ký vẫn có thể nộp tiền đặt cọc sau hai ngày. Sự thỏa thuận trước và thông đồng giữa các ứng viên làm giảm giá, điều này ảnh hưởng tiêu cực đến lợi ích của những người tham gia đấu giá đất thật sự.
Thứ hai, mức tăng giá trong một cuộc đấu giá.
Hiện nay, các quy định governing mức tăng giá là tùy tiện và mơ hồ, dựa vào ý chí của người để xác định mức tăng giá. Điều này dẫn đến sự thiếu công bằng và minh bạch trong hoạt động đấu giá.
Hiện tại, văn bản quy định về Đấu giá tài sản không yêu cầu phải xác định mức tăng giá. Trong khi đó, việc đấu giá viên công bố mức tăng giá là một quy trình bắt buộc trong một cuộc đấu giá. Trong trường hợp đấu giá theo hình thức trực tiếp bỏ phiếu, đấu giá viên phải công bố thêm mức tăng giá trong suốt cuộc đấu giá. Điều này tạo ra một nghịch lý trong quy trình đấu giá tài sản vì Quy định về Đấu giá tài sản không yêu cầu phải chỉ định mức tăng giá. Do đó, mức tăng giá được công bố tại cuộc đấu giá tùy thuộc vào nơi được công bố.
Sự thiếu minh bạch trong việc xác định mức tăng giá có thể gây khó khăn cho các cá nhân và tổ chức tham gia đấu giá. Do đó, để tránh rủi ro, các nhà đầu tư cần chú ý đến thông tin về mức tăng giá hoặc tham khảo ý kiến của các chuyên gia hàng đầu trong ngành để có hướng dẫn chi tiết.
Thứ ba, trường hợp đấu giá theo hình thức trực tiếp bỏ phiếu.
Hiện nay, Điều 42 của Luật Đấu giá tài sản 2016 không yêu cầu người tham gia đấu giá trực tiếp phải trả ít nhất giá dự trữ. Do đó, có những trường hợp mà giá quảng cáo thấp hơn giá dự trữ và vẫn hợp pháp. Một trường hợp khác cũng tạo ra sự không đầy đủ là người thắng cuộc đấu giá sẽ được xác định bằng cách rút thăm nếu người đấu giá cao nhất không đồng ý tiếp tục đấu giá.
Thứ tư, thiếu quy định khi đấu giá có dấu hiệu bất thường
Không có yêu cầu pháp lý nào để đình chỉ cuộc đấu giá nếu có các chỉ số kỳ lạ, chẳng hạn như đẩy giá hoặc thổi giá lên quá cao so với giá dự trữ hoặc giá thị trường. Đất đai là một tài sản quý giá có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế và xã hội. Do đó, việc xác định giá thắng cuộc trong cuộc đấu giá quá cao so với giá trị thị trường, sau đó là tiền đặt cọc và hủy hợp đồng có thể có ảnh hưởng tiêu cực lớn đến giá trị đất và bất động sản xung quanh.
Vấn đề này sẽ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư nếu kết quả đấu giá không minh bạch. Do đó, các nhà đầu tư phải tham khảo thông tin chính thức về quy định đấu giá đất và báo cáo bất kỳ vấn đề thiếu minh bạch nào cho các cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời, các nhà đầu tư nên tuân thủ tinh thần của pháp luật và không tham gia vào các hành vi tiêu cực như đã nêu ở trên.
Hiện nay, các hạn chế governing việc đấu giá quyền sử dụng đất cần được cải thiện. Là một chuyên gia trong ngành này, Viettonkin sẵn sàng cung cấp kiến thức về thị trường và chính sách hiện tại. Liên hệ với chúng tôi ngay bây giờ để nâng cao cơ hội thành công của bạn!
