Khi Việt Nam đang tiến gần đến trạng thái bình thường mới, triển vọng về các thương vụ sáp nhập và mua lại (M&A) tại quốc gia này trong năm 2022 là rất sáng sủa với sự gia tăng đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài. Tuy nhiên, để những khoản đầu tư này mang lại hiệu quả, các nhà đầu tư cần trang bị cho mình thông tin chính xác về tình hình hiện tại của thị trường bất động sản.
Việt Nam từ lâu đã là một điểm đến đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhờ vào vị trí chiến lược, sự ổn định về chính trị – xã hội và lực lượng lao động có tay nghề với chi phí thấp. Cụ thể, ngành bất động sản của Việt Nam đã phát triển cùng với sự phục hồi của nền kinh tế sau đại dịch COVID-19 và được dự báo sẽ có những tín hiệu tích cực hơn so với năm 2021. Khi dần trở lại quỹ đạo trước đại dịch, các nhà đầu tư nước ngoài có kế hoạch tham gia vào thị trường cần trang bị cho mình thông tin chính xác và cập nhật để tránh những trở ngại không cần thiết và giữ vững vị thế dẫn đầu.
Các xu hướng sắp tới
Kết quả của một cuộc khảo sát gần đây về các doanh nghiệp bất động sản do Vietnam Report thực hiện đã chỉ ra một số xu hướng chính cho ngành bất động sản trong những năm tới.
Sự gián đoạn do đại dịch COVID-19 đã thúc đẩy cuộc cách mạng số hóa trong nhiều ngành, bao gồm cả ngành bất động sản. Do đó, ngành bất động sản sẽ phải thích ứng với ảnh hưởng của số hóa trong hầu hết mọi hoạt động, bao gồm giao dịch, triển khai vốn, quản lý tài sản, tham quan ảo và thậm chí là xu hướng tiêu dùng.
Các nhà hoạch định dự án trong tương lai cũng cần xem xét các yêu cầu về cơ sở hạ tầng thông minh. Ngày nay, khách hàng có xu hướng ưa chuộng những tòa nhà mới hơn với hệ thống thông gió tốt hơn và bố trí linh hoạt hơn với các tiện nghi hiện đại như hệ thống cảm ứng.
Trong tương lai gần, các khái niệm khu công nghiệp đa chức năng mới với hệ thống tiện ích đồng bộ cũng sẽ trở nên phổ biến. Thực tế, các doanh nghiệp đã thể hiện sự quan tâm nhiều hơn đến các văn phòng và khu công nghiệp sinh thái xanh, sạch, giảm khai thác tài nguyên, hạn chế tác động đến môi trường và không cản trở hiệu suất công ty trong các chiến lược phát triển bền vững của họ. Năm 2022 cũng được dự đoán sẽ chứng kiến nhiều quy trình xây dựng thân thiện với môi trường hơn.
Các lĩnh vực tiềm năng
Thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng ở hầu hết các phân khúc, với phân khúc bất động sản công nghiệp, đặc biệt là phân khúc trung tâm dữ liệu và logistics, đất nền và phân khúc nhà ở, dự kiến sẽ tăng trưởng nhiều nhất. Ngoài ra, năm 2022 cũng sẽ chứng kiến sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại, mặc dù hầu hết các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cho đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các nhà đầu tư thứ cấp, ngăn cản những sản phẩm này được giao dịch, mua hoặc bán.
Bất động sản công nghiệp
Theo ông Matthew Powell, giám đốc Savills Hà Nội, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang thu hút các doanh nghiệp FDI vì giá đất vẫn còn tương đối thấp, có nhiều nhà phát triển uy tín, và các chính sách pháp lý hợp lý, bên cạnh các yếu tố khác như lao động, giao thông và kết nối xuất nhập khẩu thuận tiện. Savills Việt Nam cũng cho biết nhiều công ty lớn của Mỹ và châu Âu đang tìm kiếm cơ hội tham gia vào thị trường Việt Nam, đặc biệt là thị trường bất động sản công nghiệp, hiện đang tràn ngập các khoản đầu tư chất lượng cao.
Thị trường thương mại văn phòng và bán lẻ
Đặc biệt đối với phân khúc thương mại văn phòng và bán lẻ, sau khi bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19 trong hai năm qua, bước vào năm 2022, phân khúc này bắt đầu có nhiều triển vọng tích cực, đặc biệt trong bối cảnh bình thường mới.
Thị trường bất động sản văn phòng được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng giá thuê ở các khu vực như công nghệ thông tin, thương mại điện tử hoặc trung tâm dữ liệu.
Thị trường bất động sản bán lẻ cũng có nhiều dấu hiệu tích cực khi ngành du lịch được mở cửa trở lại, cùng với sự gia tăng tiêu dùng và sử dụng vốn.
Khung pháp lý cơ bản áp dụng cho bất động sản, du lịch và các quy định liên quan khác điều chỉnh hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản du lịch (ít nhất 5 luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Du lịch). Điều này không chỉ làm phức tạp hóa việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu – sổ hồng cho các nhà đầu tư thứ cấp – mà còn các giao dịch liên quan. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến tháng 9 năm 2021, có khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel) chưa được phê duyệt theo quy định của luật đất đai.
Chính phủ Việt Nam đang thực hiện các điều chỉnh để tạo ra một hành lang pháp lý thuận lợi hơn trong lĩnh vực bất động sản.
Làm thế nào để một nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào một dự án bất động sản tại Việt Nam?
Nói chung, các nhà đầu tư trong nước có quy trình đầu tư/thành lập đơn giản hơn so với các nhà đầu tư nước ngoài. Các công ty nước ngoài không được phép xây dựng hoặc điều hành các dự án bất động sản trực tiếp. Các khoản đầu tư chỉ có thể được thực hiện nếu họ:
- Thành lập một công ty con 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam hoặc một liên doanh với một đối tác địa phương (một loại doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài), hoặc
- Mua cổ phần hoặc cổ phiếu trong một công ty hiện có đang hoạt động các dự án bất động sản. Các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam lần đầu tiên bằng cách thành lập một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE) phải nộp đơn xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC). Các giấy phép con công nghiệp sẽ được áp dụng cho một số lĩnh vực kinh doanh nhất định. Theo luật, FIE là những công ty có bất kỳ nhà đầu tư nước ngoài nào là cổ đông và, khi thực hiện đầu tư vào các công ty khác, một số FIE (những công ty có hơn 50% vốn nước ngoài) cũng sẽ được coi là nhà đầu tư nước ngoài về mặt hạn chế đầu tư nước ngoài và thủ tục đầu tư.
Cấu trúc điển hình
Cấu trúc 1 (kết hợp giữa tài sản và cổ phần)
Nơi công ty đại chúng trực tiếp tham gia vào kinh doanh bất động sản, công ty đại chúng thành lập một công ty mới và sau đó chuyển nhượng tài sản bất động sản cho công ty mới và người mua tiềm năng sẽ mua cổ phần thứ cấp trong công ty mới từ công ty đại chúng. Nếu người mua tiềm năng là một nhà đầu tư nước ngoài, công ty mới sẽ trở thành một FIE và có phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản bị hạn chế như đã nêu ở trên.
Cấu trúc này cho phép một người mua tiềm năng nước ngoài mua một cổ phần chi phối trong công ty mới đó vì công ty mới là một công ty tư nhân (không bị giới hạn 50% vốn nước ngoài như một công ty đại chúng). Ngoài ra, cấu trúc này được các người mua tiềm năng ưa chuộng vì nó có thể giúp tránh rủi ro và trách nhiệm lịch sử cũng như quy trình PTO.
Cấu trúc 2 (giao dịch cổ phần)
Nơi công ty đại chúng tham gia gián tiếp vào kinh doanh bất động sản thông qua một số công ty con và nó hoạt động như công ty mẹ của một tập đoàn, người mua tiềm năng có thể trực tiếp mua một cổ phần chi phối trong công ty đại chúng. Trong trường hợp người mua tiềm năng là một nhà đầu tư nước ngoài, trước khi kết hợp, các ngành nghề kinh doanh đã đăng ký của công ty đại chúng nên được xem xét và nếu bất kỳ ngành nào trong số đó nằm trong danh sách các ngành nghề kinh doanh có hạn chế tiếp cận thị trường, các ngành nghề kinh doanh bị hạn chế này nên được loại bỏ để tránh hạn chế sở hữu nước ngoài.
Cấu trúc này cho phép một công ty đại chúng giữ nguyên cấu trúc tổ chức của tập đoàn, giấy phép và các giấy phép của nó. Ngoài ra, trong cấu trúc này, để tránh phức tạp, công ty đại chúng sẽ cố gắng tìm kiếm sự miễn trừ của cổ đông đối với PTO và sự chấp thuận của SSC cho việc miễn trừ giới hạn giao dịch.
Cấu trúc 3 (giao dịch tài sản)
Người mua tiềm năng địa phương có thể trực tiếp mua tài sản bất động sản từ công ty đại chúng vì tài sản sẽ được sở hữu và điều hành trực tiếp bởi người mua tiềm năng địa phương.
Cấu trúc này không thể được sử dụng trong trường hợp người mua tiềm năng nước ngoài vì một công ty con cần phải được thành lập là một FIE, điều này không được phép mua bất động sản hiện có để bán hoặc cho thuê lại.
Kết luận
Ngành bất động sản Việt Nam đã phát triển cùng với sự phục hồi của nền kinh tế sau đại dịch COVID-19 và được dự báo sẽ có những tín hiệu tích cực hơn trong năm 2022 và những năm tiếp theo. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, tăng cường hiệu quả công ty, đáp ứng kỳ vọng của khách hàng và tối đa hóa lợi ích, các nhà đầu tư nước ngoài cần trang bị cho mình thông tin và xu hướng cập nhật và phát triển các chiến lược phù hợp. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, Viettonkin tự tin vào khả năng của mình để cung cấp hướng dẫn và hỗ trợ bạn trong các nỗ lực tương lai của bạn trong thị trường M&A bất động sản Việt Nam. Hãy để cuộc phiêu lưu thành công của bạn bắt đầu ngay bây giờ, với chúng tôi bên cạnh bạn!
