Kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực vào tháng 7 năm 2015, Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp lý để hỗ trợ việc thực hiện Luật này. Đáng chú ý, Nghị định 76/2015/NĐ-CP đã ban hành việc thực hiện chi tiết nhiều quy định trong Luật. Ví dụ, Nghị định 76 đã quy định các điều kiện của doanh nghiệp bất động sản, mẫu hợp đồng bất động sản và quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản một phần hoặc toàn bộ. Tuy nhiên, khi Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh Bất động sản được sửa đổi vào năm ngoái, việc tiếp tục áp dụng Nghị định 76 sẽ dẫn đến sự không phù hợp rõ rệt giữa hai Luật. Chính vì vậy, Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP để thay thế Nghị định 76 và lấp đầy khoảng trống pháp lý giữa các luật đã nêu. Do đó, một số quy định mới có thể ảnh hưởng đến các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài trong thị trường Bất động sản.
Các điều kiện cập nhật cho hoạt động kinh doanh bất động sản của cá nhân và tổ chức trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP
Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bãi bỏ quy định về vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ VND đối với các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, theo Luật, Nghị định 02 cũng đã bãi bỏ mọi quy định liên quan trong Nghị định 76 cũ. Thêm vào đó, các quy định mới đã xác định rõ ràng mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư bất động sản dựa trên quy mô sử dụng đất và phương pháp xác định mức vốn chủ sở hữu.
Giả sử một người được chọn làm nhà đầu tư trong một dự án bất động sản theo quy định của Luật Đất đai. Trong trường hợp đó, người đó phải sở hữu ít nhất 20% tổng vốn đầu tư với quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta. Tuy nhiên, với hơn 20 hecta đất sử dụng, các nhà đầu tư phải sở hữu 15% tổng vốn đầu tư. Quy định cập nhật này khác với Điều 3 của Nghị định 76, yêu cầu các điều kiện của doanh nghiệp bất động sản. Trong khi đó, Nghị định 02 đã nhắc lại các quy định mới tương tự trong Điều 4.2. Theo cách này, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản có nhiều điểm hội tụ nhưng không gây ảnh hưởng đến tình hình hiện tại.
Ngoài ra, sự khác biệt đáng chú ý nhất giữa các quy định là yêu cầu cập nhật thông tin. Cụ thể, các tập đoàn bất động sản phải thường xuyên đăng tải và cập nhật thông tin theo quy định trên trang web và nền tảng giao dịch của họ. Thông tin phải bao gồm
- Thông tin cơ bản của công ty (tên, địa chỉ, đại diện pháp luật và số điện thoại);
- Dữ liệu giao dịch bất động sản;
- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản trong các giao dịch (nếu có); và
- Thông tin về số lượng và loại tài sản trong các giao dịch thể hiện số lượng và loại tài sản đã được bán, chuyển nhượng/cho thuê và giao dịch.
Tóm lại, Nghị định 02 đã quy định các yêu cầu công bố mới, làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn trong khi giảm thiểu rủi ro giao dịch gian lận. Các doanh nghiệp hiện tại, ngoại trừ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, phải đáp ứng tất cả các quy định nêu trên trong vòng sáu tháng kể từ ngày 1 tháng 3 năm 2022. Nếu không, họ sẽ buộc phải từ bỏ dự án bất động sản của mình.
Các hình thức hợp đồng được quy định trong Nghị định 02
Trước đây, Nghị định 76 đã cung cấp các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản như một hướng dẫn. Do đó, trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào, các bên có thể lựa chọn theo các mẫu đó. Tuy nhiên, Nghị định 02 đã quy định tám mẫu hợp đồng bắt buộc áp dụng cho nhiều loại giao dịch bất động sản.
- Hợp đồng bán/thuê căn hộ;
- Hợp đồng bán/thuê căn hộ du lịch (còn được gọi là “condotel”) hoặc căn hộ văn phòng có tiện nghi lưu trú (còn được gọi là “officetel”);
- Hợp đồng bán/thuê nhà ở;
- Các hợp đồng bán/thuê các công trình xây dựng khác không thuộc các mục (1), (2) và (3) ở trên;
- Các hợp đồng thuê nhà và các công trình xây dựng khác;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất; và
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Các mẫu hợp đồng này chứa một số khoảng trống cho “các thỏa thuận khác”. Do đó, các bên có thể linh hoạt thêm các điều khoản và điều kiện không vi phạm pháp luật và quy tắc ứng xử xã hội.
Mặc dù có sự linh hoạt này, tự do thỏa thuận của các bên có thể bị thách thức, vì bất kỳ điều khoản và điều kiện bổ sung nào đều phải được nhà nước giải thích. Trong giai đoạn soạn thảo Nghị định 02, các cơ quan cấp phép dự kiến có quyền từ chối đơn xin chuyển nhượng dự án với lý do rằng hợp đồng chuyển nhượng dự án “không phù hợp” với mẫu hợp đồng theo quy định. Mặc dù quyền từ chối này không được nêu rõ trong Nghị định 02, các cơ quan cấp phép có thể tìm cách thách thức các điều khoản và điều kiện mới trong thực tế khi xem xét các hợp đồng liên quan.
Tổng thể, các mẫu hợp đồng theo quy định này sẽ áp dụng cho các hợp đồng được thực hiện vào hoặc sau ngày 1 tháng 3 năm 2022. Yêu cầu này thậm chí có thể áp dụng cho các hợp đồng chuyển nhượng của các dự án đang chờ phê duyệt.
Thay đổi thời gian giải quyết khiếu nại về chuyển nhượng dự án trong Nghị định 02
Nghị định 02 vẫn giữ lại nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng trong việc giải quyết khiếu nại từ khách hàng và các bên liên quan khác. Tuy nhiên, Bên chuyển nhượng giờ đây phải giải quyết tất cả các khiếu nại đó sau khi hợp đồng chuyển nhượng dự án hoàn tất và trước khi dự án chuyển nhượng được bàn giao cho Bên nhận.
Theo cách này, quy định mới đã nới lỏng nghĩa vụ cho mỗi bên vì nó cho phép họ thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng dự án trước khi giải quyết một khiếu nại (nếu có). Tuy nhiên, Nghị định 02 chưa làm rõ hình thức và mức độ của các yêu cầu và thành phần của việc giải quyết. Do đó, bất kỳ khiếu nại nào cũng có thể làm gián đoạn và trì hoãn quá trình bàn giao. Ngoài ra, Nghị định 02 hoặc Luật Kinh doanh Bất động sản quy định mơ hồ về định nghĩa và tiêu chí hoàn thành và bàn giao các dự án chuyển nhượng, gây khó khăn cho việc thực hiện dự án.
Quy định mới về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Nghị định 02 quy định rõ nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đối với các dự án bất động sản mà nhà đầu tư được phê duyệt theo Luật Đầu tư 2020 và các dự án được cấp Giấy chứng nhận Đăng ký Đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020, khi chuyển nhượng, luật đầu tư sẽ được áp dụng. Các dự án không thuộc các loại trên sẽ được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản và Nghị định 02.
Tuy nhiên, trong tất cả các trường hợp trên, các điều kiện để chuyển nhượng sẽ được áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.
Các điều kiện mới cho việc mua bán các dự án nhà ở hình thành trong tương lai
Nghị định 02 đã quy định chi tiết các điều kiện cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua, bán và thuê mua nhà ở sẽ hình thành trong tương lai, cũng như việc chuyển nhượng thuê mua cho các nhà ở và công trình xây dựng hiện có (trừ hợp đồng mua bán nhà ở xã hội). Các chuyển nhượng này phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có hợp đồng mua, bán và thuê mua theo quy định. Nếu các bên ký trước ngày 1 tháng 3 năm 2022, phải có hợp đồng đã ký;
- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được nộp.
- Hợp đồng không có tranh chấp, kiện tụng;
- Nhà và công trình theo hợp đồng không bị kê biên hoặc thế chấp, trừ khi có sự đồng ý của bên thế chấp
- Nếu mua, bán hoặc thuê mua hơn một nhà trong cùng một hợp đồng và các bên muốn chuyển nhượng từng nhà, bên bán phải đồng ý với nhà đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi ký hợp đồng.
Các doanh nghiệp cũng nên chú ý đến các quy định chuyển tiếp liên quan đến các giao dịch bất động sản được thực hiện trước ngày có hiệu lực của Nghị định này, tức là trước ngày 01/03/2022. Cụ thể, trong các trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được ký trước ngày có hiệu lực của Nghị định này, hợp đồng không cần phải được ký lại theo quy định của Nghị định này, trừ khi các bên đồng ý ký lại hợp đồng. Nếu việc ký hợp đồng mua/bán/thuê nhà ở hoặc chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn đang tiến hành, nhưng đến ngày có hiệu lực của Nghị định này, các hợp đồng chưa được ký, thì các bên phải ký hợp đồng mới theo quy định của Nghị định 02 mới này.
Tóm lại…
Đối với những người mới tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam, khung pháp lý của hoạt động kinh doanh bất động sản có thể là một thách thức khá lớn. Với việc thiếu thông tin và kiến thức về pháp luật, các nhà đầu tư nước ngoài có thể gặp phải các chế tài không mong muốn mà có thể tránh được với sự hỗ trợ của một chuyên gia hàng đầu. Là đơn vị uy tín và được tin cậy bởi các tập đoàn đa quốc gia nổi tiếng, các công ty trong danh sách Fortune Global 500 và các tổ chức phi chính phủ quốc tế (INGOs), Viettonkin tự hào giúp đỡ các khách hàng thân yêu của chúng tôi với kiến thức pháp lý và thị trường sâu sắc trong nhiều ngành. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn trên hành trình thành lập một doanh nghiệp mới!
