Các giao dịch M&A bất động sản đang ngày càng trở nên phổ biến tại Việt Nam, tuy nhiên vẫn còn nhiều việc phải làm từ phía Chính phủ và các doanh nghiệp Việt Nam để thị trường M&A đạt được tiềm năng tối đa vào năm 2022.
Bùng nổ M&A bất động sản sau COVID
Thị trường M&A Việt Nam đã phát triển song hành với sự mở rộng nhanh chóng của nền kinh tế trong suốt thập kỷ qua, với bất động sản là lĩnh vực hưởng lợi lớn thứ hai từ đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam, chỉ đứng sau ngành sản xuất và chế biến. M&A bất động sản đang phục hồi khi nền kinh tế hồi phục, với tổng giá trị giao dịch vượt qua mọi quý đầu tiên trong năm năm qua. Năm 2021, bất chấp các rủi ro liên quan đến COVID-19, các doanh nghiệp bất động sản đã nhận được hơn 31 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký. Hàng triệu đô la đã được các nhà phát triển bất động sản từ Singapore, Hàn Quốc và Hồng Kông đầu tư vào Việt Nam.
Theo các nhà phân tích, cuộc đua M&A sẽ tiếp tục nóng lên vì đây là một trong những chiến lược nhanh nhất và mạnh mẽ nhất để các doanh nghiệp đi sâu vào chuỗi giá trị của họ, mở rộng thị phần, phát triển sản phẩm và tiếp tục gia nhập thị trường, mang lại giá trị chung cho cộng đồng. Lý do quan trọng nhất để các doanh nghiệp chọn M&A là nhiều doanh nghiệp có tiềm năng lớn muốn giảm thời gian tiếp cận thị trường với mỗi dự án độc đáo trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.
Trái ngược với một số dự đoán của các chuyên gia về một “bong bóng” bất động sản, thị trường M&A bất động sản năm 2021 vẫn hoạt động sôi nổi với một loạt các giao dịch lớn, và các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục thu mua quỹ đất lớn hơn.
Theo đà thuận lợi của năm 2021, thị trường M&A bất động sản vẫn duy trì hoạt động trong quý đầu tiên của năm 2022. Tổng số giao dịch M&A trong quý đầu tiên vượt qua tổng giá trị của mỗi năm từ 2019 đến 2021. Các hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam dự kiến sẽ mở rộng cả về chất lượng và số lượng trong năm 2022 với Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là hai điểm nóng đầu tư.
Thị trường đã chứng kiến một số giao dịch đáng chú ý tại Thành phố Hồ Chí Minh trong quý trước, bao gồm sự hợp tác giữa Novaland và Công ty Cổ phần Tài Nguyên để hồi sinh dự án Grand Sentosa (trước đây được biết đến là Kenton Node) tại Nhà Bè. Tương tự, Tòa nhà Saigon One tại Quận 1 đã được đổi tên thành Tòa nhà IFC One và sẽ được quản lý bởi Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển VivaLand. Công ty Cổ phần Bất động sản Phú Long sẽ phát triển dự án Swan Bay tại Đồng Nai, dự kiến sẽ chiếm khoảng 200 hecta. Tuy nhiên, chính Hà Nội đã đăng ký phần lớn (58%) tổng khối lượng giao dịch trong cả nước với giao dịch chuyển nhượng 550 triệu USD của tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place tại Quận Ba Đình từ CapitaLand Development sang Viva Land.
Các báo cáo từ Cushman & Wakefield cho thấy sự thèm muốn của các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào các loại tài sản truyền thống từ năm 2017 đến Q1/2022, bao gồm thị trường nhà ở, đất phát triển, công nghiệp, văn phòng và khách sạn. Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 76% giao dịch nhà ở, trong khi Bắc Ninh, Đồng Nai và Bình Dương chiếm hơn 50% đầu tư bất động sản công nghiệp, và Hà Nội chiếm 65% doanh số bán khách sạn. Nhu cầu mạnh mẽ từ cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế trong phân khúc văn phòng cùng với dịch vụ công nghiệp, khách sạn và bán lẻ sẽ củng cố niềm tin vào thị trường trong phần còn lại của năm.
Trang Bùi, Giám đốc điều hành của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết tổng nguồn cung tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội chỉ khoảng một nửa tổng nguồn cung của Bangkok, với sự thiếu hụt về sản phẩm hạng A được các doanh nghiệp FDI tìm kiếm. Do đó, sau một thời gian dài phong tỏa và làn sóng làm việc tại nhà, lĩnh vực văn phòng của Việt Nam tái xuất hiện ở vị trí hàng đầu.
Các động lực chính cho M&A trong năm 2022
Để bắt đầu, đất nước cung cấp cho các nhà đầu tư các biến số vĩ mô thuận lợi như sự phát triển kinh tế ổn định, ổn định chính trị, cải thiện kết nối hạ tầng, đô thị hóa ngày càng tăng và một lực lượng lao động trẻ và đông đảo.
Hệ thống hạ tầng và mạng lưới giao thông tinh vi của Việt Nam cho mục đích khu vực và quốc tế được hỗ trợ bởi một mạng lưới đường bộ đang mở rộng và một số cảng biển, sân bay và biên giới quốc tế. Hơn 100 nghìn tỷ đồng sẽ được cam kết cho phát triển hạ tầng theo kế hoạch phục hồi phát triển kinh tế xã hội vừa được Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố. Điều này sẽ dẫn đến sự phát triển đáng kể của các tỉnh vệ tinh và khuyến khích các doanh nghiệp FDI mở rộng ra ngoài các trung tâm hiện có như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ hai, Chính phủ Việt Nam đã cung cấp sự hỗ trợ đáng kể cho các nhà đầu tư nước ngoài để thiết lập lòng tin và cảm giác an toàn để tiếp tục thực hiện các hoạt động đầu tư, sản xuất và kinh doanh theo quy định của pháp luật. Một sự thay đổi lớn trong chính sách đã được thực hiện để kiểm soát tính minh bạch của thị trường bất động sản, đảm bảo xử lý các vi phạm trong thị trường vốn của các doanh nghiệp bất động sản và thắt chặt quy định quản lý bất động sản. Theo Cushman & Wakefield, Chính phủ đã đồng ý sửa đổi Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản, sẽ được trình Quốc hội trong phiên họp toàn thể vào tháng 10 năm 2022. Đồng thời, có một đề xuất trình Quốc hội về Luật Đất đai (sửa đổi) để lấy ý kiến và phê duyệt nhằm tạo ra cơ sở pháp lý cho việc kinh doanh quyền sử dụng đất. Hơn nữa, bằng việc ký Quyết định số 508/QĐ-TTg ngày 23 tháng 4 năm 2022 phê duyệt chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030, Chính phủ nhằm thúc đẩy việc sử dụng hiệu quả nhà ở và đất đai, góp phần hạn chế đầu cơ nhà ở và đất đai và đảm bảo nguồn thu hợp lý và ổn định cho ngân sách nhà nước phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của Việt Nam và các thực tiễn quốc tế.
Các rào cản
Mặc dù có các yếu tố “kéo” đã nêu, các nhà đầu tư nước ngoài cũng nên nhận thức được nhiều hạn chế trong thị trường M&A bất động sản, chẳng hạn như rào cản pháp lý, thiếu minh bạch, sự không chắc chắn với các thủ tục M&A và quỹ đất hạn chế.
Tại Việt Nam, hệ thống pháp luật về đất đai vẫn còn khá phức tạp, dẫn đến các nút thắt và lãng phí chưa được giải quyết. Nhiều quy định của các luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn còn không nhất quán. Mặc dù Chính phủ đã thực hiện cải cách thể chế trong suốt những năm qua, những thiếu sót này đã và sẽ tiếp tục cản trở sự phát triển của nhiều giao dịch M&A.
Thiếu minh bạch và tiêu chuẩn trong các giao dịch cũng đặt ra những thách thức lớn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Bởi vì nghề môi giới bất động sản gắn liền với tính minh bạch của thị trường, Chính phủ và các cơ quan liên quan đã nhận thấy rằng cần phải thiết lập các quy định nghiêm ngặt hơn để thắt chặt kiểm soát đối với các nhà môi giới bất động sản. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ 10% đến 12% trong số khoảng 300.000 nhà môi giới bất động sản tại Việt Nam đủ điều kiện để thực hiện nghề, mặc dù số lượng chuyên gia trong lĩnh vực này đang tăng lên. Trong khi số lượng nhà môi giới liên tục tăng, chất lượng lại bị bỏ qua. Mặc dù các quy định về nhà môi giới bất động sản và tiêu chuẩn hành nghề đã từng được Bộ Xây dựng ban hành, nhưng việc kiểm soát chất lượng của các nhà môi giới đã thiếu sót trong một thời gian dài.
Đặc biệt, các doanh nghiệp nước ngoài bị ngăn cản đầu tư vào M&A bất động sản Việt Nam vì thị trường vẫn đang bị chi phối bởi các doanh nghiệp trong nước. Sau hai năm vật lộn với đại dịch Covid-19, quỹ đất đang ngày càng khan hiếm do các doanh nghiệp bất động sản trong nước thu mua để phát triển và giá đất cho phát triển đã tăng mạnh trên toàn quốc, tạo ra những trở ngại lớn đối với đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam.
Kết luận
Mặc dù có những rào cản hiện có có thể cản trở nỗ lực của các nhà đầu tư nước ngoài, M&A bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ hoạt động sôi nổi hơn bao giờ hết vào năm 2022, với quỹ đất hạn chế và sự hỗ trợ lập pháp từ Chính phủ. Vì các giao dịch M&A là một hàng hóa phức tạp, các bên liên quan cần tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng và xây dựng các chiến lược cụ thể để đảm bảo giá trị lâu dài. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, Viettonkin là một trong những công ty hàng đầu trong ngành. Để không bỏ lỡ thời điểm vàng cho M&A bất động sản, đừng ngần ngại liên hệ với Viettonkin để nhận được những thông tin và hướng dẫn tuyệt vời về thị trường đang mở rộng này. Tìm hiểu thêm về chúng tôi và cách chúng tôi có thể giúp bạn giảm thiểu rủi ro đầu tư vào thị trường Việt Nam tại đây.
